1. 日本経済と外国人投資家の動向

近年、日本では外国人労働者や外国人経営者を取り巻く制度が厳格化する傾向にあります。
在留資格の取得・更新要件も見直され、「外国人を取り巻く環境が右傾化している」と指摘されることも少なくありません。

一方で、日本経済は労働力・投資資金の両面で外国人の貢献に依存しています。
もし、こうした外国人投資家や経営者が日本市場から撤退（エスケープ）する動きが広がれば、不動産市場にも波及し、外国人所有の不動産売却が相次ぐ可能性もあります。

このとき、日本人が非居住者（外国人）から不動産を購入する場合に発生する税務リスクとして、
特に重要なのが「源泉徴収義務」です。

2. 非居住者への不動産代金支払いには「源泉徴収」が必要

結論

非居住者（または外国法人）から日本国内の不動産を購入する場合、
買主（日本居住者・法人）には、譲渡代金の10.21%を源泉徴収して国に納付する義務があります。

🔹 税率：10.21％（所得税10％＋復興特別所得税0.21％）
🔹 対象：土地・建物等の譲渡代金
🔹 納付期限：支払日の翌月10日まで

計算例

売買価格が1億円の場合：

• 源泉徴収額＝1億円 × 10.21% ＝ 1,021万円

• 売主への支払額＝8,979万円

• 買主は1,021万円を税務署に納付

3. 法的根拠と参考資料

4. 実務対応の流れ

1. 売主の居住区分を確認
   　在留資格・住民票の有無・帰国状況などから「非居住者」かを判定。

2. 支払時に源泉徴収
   　売買契約額に10.21％を乗じて差し引く。

3. 翌月10日までに納付
   　「所得税徴収高計算書」により所轄税務署へ納付。

4. 支払調書の提出
   　翌年1月末までに「不動産等の譲渡の対価の支払調書」を提出。

5. 源泉徴収票を売主に交付
   　非居住者側はこれを基に確定申告し、過剰分を還付申請可能。

5. 注意点とリスク

• 居住者・非居住者の判定は支払時点で行う。

• 売主が法人（外国法人）の場合も源泉徴収対象。

• 不動産業者を介しても、最終支払者が個人なら義務あり。

• 源泉徴収を怠ると、買主側に不納付加算税・延滞税が課される。

• 源泉徴収は譲渡所得税の前払いであり、最終的な税額とは異なる。

6. 今後の展望と専門家の役割

外国人投資家が日本不動産市場から撤退する場合、
短期的には不動産価格の調整局面が生じる可能性もあります。
ただし、手続の煩雑さや税務リスクが壁となり、
買い手側の負担が増すことにも注意が必要です。

税理士や不動産業者は、
「非居住者との取引における源泉徴収義務」を確実に把握し、
契約書面や資金決済の段階で誤りがないようサポートすることが求められます。

7. まとめ

8. 専門家からのアドバイス

• 契約締結前に「売主が非居住者かどうか」を必ず確認

• 契約書に「源泉徴収条項」を明記

• 税務署への納付は期限厳守（遅延時は罰則）

• 外国人売主側には還付請求の案内も行う

✅ まとめると…

外国人不動産投資家の動向が変化する今こそ、
「非居住者への源泉徴収義務」を正確に理解し、
税務リスクを未然に防ぐことが、買主・仲介業者双方に求められています。

1．相続時精算課税とは

「相続時精算課税（そうぞくじせいさんかぜい）」とは、
60歳以上の父母や祖父母から、18歳以上の子や孫に贈与をした際に選択できる制度です。

この制度を選ぶと、2,500万円までの贈与は非課税（特別控除）となり、
超える部分には一律20％の贈与税がかかります。

ただし、「精算課税」という名のとおり、
その贈与財産は相続時に贈与時の価額で相続財産に加算され、
最終的に相続税を再計算して過不足を精算する仕組みになっています。

したがって、

• 贈与時の評価で相続財産に組み込まれる

• 相続時の値上がり分は課税されない
  という特徴があります。

2．小規模宅地等の特例との関係

一方で、「小規模宅地等の特例（租税特別措置法第69条の4）」は、
被相続人の自宅や事業用の土地について、一定の条件を満たすと評価額を最大80％減額できる制度です。

しかし、相続時精算課税で生前に贈与してしまうと、その土地は相続財産ではなくなるため、この特例は使えなくなります。

3．どちらが有利か？簡易比較式で考える

では、「精算課税を使って早めに贈与」するのと、
「相続まで持ち続けて小規模宅地特例を使う」のと、
どちらが有利でしょうか。

ここで次のように置きます：

• 精算課税を選ぶ場合：課税対象額＝X

• 相続時に小規模宅地特例を使う場合：課税対象額＝0.2 × X × Y（80％減額後）

比較式はこうなります：

X ≶ 0.2XY

これを整理すると：

1 ≶ 0.2Y
⇨ Y ≶ 5

4．結論：「5倍ルール」でざっくり判断

• 土地が5倍以上に値上がりするなら、
  　→ 相続時精算課税を使って贈与時点の価格で固定する方が有利。

• 値上がりが5倍未満なら、
  　→ 相続時精算課税を使わず、相続時に小規模宅地特例（80％減額）を使う方が有利。

もちろん、実際の税額は相続税率や他の財産構成、配偶者控除などによって変わりますが、
この「5倍ルール」は方向性をつかむうえで非常に実務的な目安になります。

5．注意点

• 相続時精算課税を選ぶと、その贈与者との間では以後すべての贈与が精算課税扱いになり、暦年課税（110万円控除）が使えなくなります。

• 贈与後に土地を第三者に貸したり、居住をやめたりすると、相続税の非課税メリットが消える可能性があります。

• 制度選択は**届出が必要（申告期限内に提出）**であり、取り消し不可です。

6．まとめと実務対応

7．次のアクション

• 路線価・倍率方式で**贈与時と相続時の評価差（Y）**を試算する。

• 相続税率帯（t）を確認し、実効税負担を比較。

• 贈与後も同居・自宅利用を継続するかを確認。

• 制度の選択は一度選ぶと取り消せないため、税理士に試算依頼を行う。

📘 参考資料（2025年10月確認）

• 国税庁『相続時精算課税制度のあらまし』
  　https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4104.htm

• 国税庁『小規模宅地等の特例（居住用）』
  　https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/3302.htm

• 租税特別措置法第69条の4、相続税法第21条の9・15

相続登記の義務化について、2024年（令和6年）4月1日から不動産の相続登記が義務化されてます。
これは相続が発生した際に、不動産の名義を被相続人（亡くなった人）から相続人に変更する登記手続きを義務化する制度です。

義務化の背景と目的
相続登記がおこなわれないことによる所有者不明の土地は、荒れ地として放置されることが多く、防災上の問題、犯罪の温床となり、地域住民の危険性が高まります。
また、相続の権利者が、土地を売却使用としたり、土地の活用をすることが難しくなります。
義化の目的は、これらの問題を解消し、不動産の適正な管理を促進することにあります​。

義務化の内容

• 相続登記の申請期限: 相続を知った日から3年以内に、相続登記を行う必要があります。
• 遺産分割がまとまっていない場合: まだ遺産分割の話し合いがまとまっていない場合でも、「相続人申告登記」を行うことが可能です。この手続きでは、各相続人が単独で相続を申告できますが、これは権利移転の効力は持ちません。

対応すべき事項

• 令和6年4月1日より前に相続した不動産: 令和9年3月31日までに相続登記を完了する必要があります。
• 相続した不動産を把握していない場合: 所有不動産記録証明書を取得して、不動産の有無や量を確認することができます（令和8年4月までに施行)。
• 相続登記を行わないままにしておくと、権利関係が複雑になり、後々の相続が増えたり、土地をすぐに売却できないといったデメリットが生じるため、早めの対応が推奨されています​。

相続登記の義務を怠った場合
10万円以下の過料が科せられる可能性があります。これは罰金とは異なり、刑事罰にはなりませんが、違反したことへの行政上のペナルティとして適用されます。

■はじめに
ＮＩＳＡが変わりますと見聞きしたことがある人も多いと思いますが、そもそも、ＮＩＳＡとはなんでしょうか。通常、株式や投資信託などの金融商品に投資をした場合、これらを売却して利益がでたり、配当を受け取った場合には、利益や、配当に対して約２０％の税金がかかります。ＮＩＳＡは、「ＮＩＳＡ口座（非課税口座）」内で、毎年一定金額の範囲内で購入したこれらの金融商品から得られる利益が非課税になる、つまり税金がかからなくなる制度です。イギリスのＩＳＡ（Individual　Savings Acount＝個人貯蓄口座）をモデルとした日本版ＩＳＡとして、ＮＩＳＡ（Nippon Individual Savings Account）という愛称がついています。２０２３年までのＮＩＳＡは、成人が利用できる一般ＮＩＳＡ、つみたてＮＩＳＡ、未成年が利用できるジュニアＮＩＳＡの３種類があります。一般ＮＩＳＡは、株式、投資信託等を年間１２０万円まで購入でき、最大５年間非課税で保有できます。つみたてＮＩＳＡは、一定の投資信託を年間４０万円まで購入でき、最大２０年間非課税で保有できます。ジュニアＮＩＳＡは、株式、投資信託等を年間８０万円まで購入でき、最大５年間非課税で保有できます。なお、２０２０年度制度改正において、ジュニアＮＩＳＡについては、新規の口座開設が２０２３年までとされ、２０２４年以降は新規購入ができないこととされました。また、令和５年度制度改正の大綱等において、２０２４年以降のＮＩＳＡ制度の抜本的拡充・恒久化の方針が示されました。
 

■新ＮＩＳＡで変わること
１．つみたて投資枠と成長投資枠の併用が可能に
２０２３年までのＮＩＳＡ制度は、「つみたてＮＩＳＡ」と「一般ＮＩＳＡ」があり、どちらかを選択する方式ですが、新ＮＩＳＡ制度では、これが一体化されます。つみたてＮＩＳＡは「つみたて投資枠」、一般ＮＩＳＡは「成長投資枠」とそれぞれ名称が変わり、併用が可能になります。
２．年間投資枠が最大３６０万円に拡大
２０２３年までのＮＩＳＡ制度での年間投資枠は、つみたてＮＩＳＡを選んだ場合は４０万円、一般ＮＩＳＡを選んだ場合は１２０万円ですが、新ＮＩＳＡ制度では、つみたて投資枠が年間１２０万円、成長投資枠が年間２４０万円、併せて年間３６０万円と大幅に拡大します。
３．非課税保有限度額が最大１８００万円に
新ＮＩＳＡ制度では「非課税保有限度額」が新設され、買付金額ベースで一人あたり合計１８００万円（成長投資枠は１２００万円）に設定されました。さらに、２０２３年までのＮＩＳＡ制度では商品を売却しても非課税枠は復活しませんが、新ＮＩＳＡ制度では売却した場合、その非課税保有限度額が翌年以降に復活して再利用が可能となります。
４．非課税保有期間の無期限化
２０２３年までのＮＩＳＡ制度では、一般ＮＩＳＡで５年間、つみたてＮＩＳＡで２０年間と、非課税保有期間が限られており、一般ＮＩＳＡでは非課税保有期間を延長する場合には移管手続きが必要でした。しかし、新ＮＩＳＡ制度では、非課税保有期間がつみたて投資枠、成長投資枠ともに無期限となるため、移管の手続きは不要となりました。
５．新ＮＩＳＡと２０２３年までのＮＩＳＡの口座は別枠
新ＮＩＳＡ制度の非課税保有限度額は、２０２３年までのＮＩＳＡ制度とは別枠とみなされます。つまり、つみたてＮＩＳＡまたは一般ＮＩＳＡで保有している資産は、２０２４年以降、新ＮＩＳＡの非課税保有限度額とは別に保有することが可能です。ただし、２０２３年までのＮＩＳＡ制度での新規買い付けが可能なのは２０２３年中となりますので、ご注意ください。
 

■「つみたて投資枠」「成長投資枠」とは？
「つみたて投資枠」は、長期の積立、分散投資に適した一定の投資信託（金融庁の基準を満たした投資信託に限定）。「成長投資枠」は、上場株式、投資信託等で、整理、監理銘柄、信託期間２０年未満、毎月分配型の投資信託及びデリバティブ取引を用いた一定の投資信託等を除外しています。なお、「つみたて投資枠」と「成長投資枠」を別々の金融機関で利用することはできません。

改正の内容をご説明する前に、用語の意義と買換えのパターンを理解しておきましょう。

「買換えの特例」とは、自己が所有している譲渡資産を譲渡し、かつ買換資産を取得し、一定の期間内に事業の用に供した場合において、その譲渡時に生じた利益を一定の方法により翌事業年度以降に繰り延べ、法人税を分割して納付できる制度です。
次に「買換えの特例」の適用を受けることができる買換えのパターンについてですが、買換えのパターンは次の５つで、次の通り改正されました。
①既成市街地等内から外への買換え
→ 改正により除外されました。
②航空機騒音障害区域内から外への買換え
→ 改正により、譲渡資産のうち一定の区域にある資産が除外されました。
③既成市街地等及びこれに類する一定の区域（人口集中地区）内における土地の計画的かつ効率的な利用に資する施策に実施に伴う土地等の買換え
→ 改正はありませんでした。
④長期所有資産の買換え（所有期間が１０年を超える国内における土地等、建物又は構築物から国内にある一定の土地等、建物又は構築物への買換え）
なお、買換え可能な土地等は、事務所等の特定施設の敷地の用に供されるもの等で、その面積が３００㎡以上のものに限られます。
→ 改正により、次の通り繰り延べ割合が変更となりました。
ａ東京都の特別区の区域から地域再生法の集中地域以外の地域への本店又は主たる事務所の所在地の移転を伴う買換えの課税の繰り延べ割合が現行の８０％から９０％に引き上げられました。
ｂ同法の集中地域以外の地域から東京都の特別区の区域への本店又は主たる事務所の所在地の移転を伴う買換えの課税の繰り延べ割合が現行の７０％から６０％に引き下げられました。
⑤日本船舶の買換え
→ 改正がありましたが、船舶についての特例であり、重要性が乏しいと思いますので、今回は割愛します。

事前届出が必要
買換え特例の適用要件に、納税地の所轄税務署長に本制度の適用を受ける旨の届出をすることが追加されました。
ａこの届出は、譲渡資産の譲渡の日を含む３月期間の末日の翌日から２月以内に行われなければならないこととされています。
３月期間とは、事業年度をその開始の日以後３月ごとに区分した各期間をいい、最後に３月未満の期間を生じたときは、その３月未満の期間とされています。
ｂこの届出は、上記ａの届出期間内に本制度の適用を受ける旨及び届出者の名称、納税地及び法人番号並びに譲渡資産・買換資産に関する一定の事項を記載した届出書により行わなければならないこととされています。
なお、この要件は、一の事業年度の期間内に譲渡資産の譲渡と買換資産の譲渡をした場合の適用要件とされており、譲渡資産の譲渡をした日を含む事業年度開始の日前に買換資産を取得した場合、譲渡資産の譲渡をした日を含む事業年度終了の日の翌日から一定期間内に買換資産の取得をする見込みである場合及び交換譲渡資産と交換取得資産との交換の場合には、この届出は不要とされています。

最後に、この制度の適用関係を見ておきましょう。
この改正は、令和５年４月１日以後の土地、建物等の譲渡資産の譲渡をした場合に適用になります。
ただし、上記⑤の改正は、令和６年４月１日以後に譲渡資産の譲渡をして、同日以後に買換資産の取得をする場合の届出について適用されます。
買換えの特例には、譲渡資産の譲渡前に買換え資産の取得を行う「先行取得」などについても改正されていますが、今回は割愛します